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2022年济南房价还会涨吗?

时间:2022-02-14 02:36  来源:未知   作者:admin   点击:

  2021年从某种意义上来讲已经过完了,还有一个月就要迎来我们传统节日“春节”。

  这一个月很多人会有相对的放松,比如说很多的地产工作人员,2021年一整年的任务到2021年12月31日就截止了,新的一个季度大家的压力没有年底那么重。好多楼盘在1月1日已经停止了与中介的合作,部分优惠政策也收回了。

  2021的济南楼市比想象中要好,卖了接近10万套住宅,很多刚需大盘卖的火热,很多改善楼盘出现摇号抢房、涨价热销的场面。

  2022年会与2021年有很大的不同,2021年我的预见是相对的乐观,而2022年是整个社会经济压力的释放,迎来的是更大的不确定性。

  2021年的上半年济南楼市非常热闹,东部刚需小三室的缺货,导致好几个楼盘开盘就销售一空;东部的改善盘也是节节高涨,代表片区就是CBD、汉峪、高新核心区的新房和二手房。

  在东城热的影响下,济南西城、西北片区也有10-20%的成交上升,而价格上却很难涨动。

  随着上半年购买力的释放,叠加楼盘涨价导致的购买力“青黄不接”,济南楼市从卖方市场逐渐向买方市场倾斜。下半年济南楼市的供货量也完全释放,房多客少,再叠加各个开发商的回款任务压力,各个楼盘开始降价促销的营销策略,“先下手为强”,价格战拉开!

  2021年有几个楼盘算是当年入市,当年售罄,比如龙湖天奕、龙湖天曜,不得不佩服龙湖的营销节奏。还有一个楼盘就是仁恒奥体公园世纪,也算是2021年卖的很火的改善盘了。2021年新入市的雪山万科城,5月份入市,7个月卖了接近2500套房子,也是非常厉害。

  2021年,验证了房地产的政策导向,热的时候整体经济形势大好,冷的时候,各行各业都相对难受。下半年的从严调控,使得深圳、上海、南京、西安等城市楼市也有所转向回落,各地的土拍流拍地块频出,而部分三四线城市的楼市甚至到了不得不救的境地。

  济南这个城市,更像是全国楼市的缩影,有热、有冷,有哭、有笑——“窥一斑而知全豹”,这即代表了全国楼市的分化,也代表城市版块的分化。

  1、2022年的小阳春还是会来,小阳春是东部楼市小阳春,很难传递到整个济南楼市。随着东部龙湖天曜售罄,文旅城高层产品只有3000套存货,可供购房者选择的优质刚需盘就少了很多,位置、品牌、学校配套均好的紧凑三室持续稀缺。

  2、济南东部房价还能涨一下;济南南部房价持平或者略微上涨;济南西部房价相对稳定,上涨难度很大,西南、西北、正西需要分片区解读,自住可买,无投资意义,不排除经十西龙湖新项目带动片区上扬,但是最终还会回归;济南北部房价稳定,供应量不小,需求相对稳定,自住可买。

  3、关于二手房,东部优质次新房、市区优质学区房,还会有不错的行情,除此之外的房源涨价难度很大,不涨就是赔钱,房东们自己平衡要不要卖出变现。

  4、2022年的经济压力比较大,楼市政策会跟随经济做出调整,上半年会有适度放松,但是限购、限贷、限售依然持续。下半年政策是收紧还是继续放松,需要看几个因素:上半年的经济增速、行业恢复情况以及楼市是否又要脱缰。

  5、房贷利率变化不大,LPR+加点,定向房地产加息的态度不变,但是加点幅度也会根据经济需要增减,经济好就多加点,经济差就少加点。

  6、2022年的住房成交还是集中在东部,刚需盘价格会有一个小幅度涨价,幅度大小需要看具体小片区的具体楼盘。

  7、2022年,东部刚需盘主要扎堆在:华山、张马、新东站、球墨、雪山、唐冶、神武、孙村、郭店。

  球墨可售房源越来越少,房价难降;雪山仅有万科、绿城两个楼盘,2022年大概率万科城小高层能稳定在16000均价,14000+的特价房不好找了,绿城春来晓园也会跟随万科城略有上涨;文旅城3000套高层,年后逐渐入市,估计大半年7-8月份就售罄了,小高层地块2022年会入市,如果融创资金链没那么要命,13000左右的文旅城高层也很难再有了;唐冶、神武楼盘日子会好过了;张马片区、新东站片区迎来新一波的楼盘入市,鉴于片区的规划原因,低价格入市还能好卖,如果高价格开盘,那么就要谨慎考虑了;孙村、郭店也会相对好过一点。

  党家、王府庄、医学中心属于西部的“三只蚂蚱”;药山片区行情与今年差距不大,天桥拆迁能让整个天桥片区楼盘缓缓气,自住可以,投资还是没啥意思。

  8、历下、高新区再难找20000以内的新房子,但是二手房还有很多选择,不过购房者好挑剔,估计大部分人看不上,只能去边上买新房了。

  9、高端改善盘明年的价格会继续拉升,但是真正值得买的屈指可数。如果说2021还有龙湖、仁恒撑着,那么2022没有绝对意义上的高品质纯改善盘存在。

  10、买房自住、保值、投资是一个综合因素,什么算好房子?你买的房子相对稀缺,且未来想接盘的人在逐年增加,这样的房子不用担心卖不出去,也不用担心不涨价。你去看济南三万以上的二手房,大家关注什么?位置、房龄、沈阳上线条公交线路可刷码乘车!学区、产品,户型并不是最关键因素,说得过去,锦上添花选项而已。

  11、未来你买的房子,平均每年能有3-5%的涨幅,这就是很好的选择。买房能够保值,但是买房投资越来越难了。

  12、刚需、刚改还是尽力要买好点的房子,在自己能力范围之内往上够一下,不要拿着改善的钱去上车刚需盘。未来很多保障房的品质会超越普通商品房,你买了低品质的房子,未来好置换吗?这也是为何大量次新刚需房一直不涨价的原因——凡品太多,而且从来不缺。

  14、一、二线城市的住房供应与住房需求正在发生改变,这种改变是长期的,且不可逆,大家买房应该去买需求逐步变大的那一类,且要尽量向上买,买更好的城市、买更好的房子,而不是去买需求萎缩的那一类房产,这个变化也符合社会发展的人群结构变化。(看下图)

  小结:房地产这个行业还在红线上徘徊,尽管还有上涨空间、机会,但是需要靠时间去换取,去除资金成本、机会成本等因素,买房收益越来越低,可以作为资产配置,但是很难再做投机。

  未来城市中的保障房会激增,抢的是刚需房的市场。自住买房还是要鼓励,自己的房子哪怕不涨钱,最起码住的舒适,省下的房租也算是资产收益。

  过分的看空、看多楼市都不对,买房不是我们生活的全部,努力学习、积累经验,我们一同进步。